Analyse du marché immobilier espagnol T3 2025 : L'expansion soutenue se poursuit

Le marché immobilier espagnol a poursuivi sa solide expansion au cours du troisième trimestre 2025, prolongeant la forte trajectoire ascendante observée plus tôt dans l'année. Le climat, le style de vie côtier et la qualité de vie générale de l'Espagne continuent d'attirer les acheteurs nationaux et internationaux.

Des données récentes confirment que les prix des logements ont de nouveau augmenté de manière significative au troisième trimestre 2025, ce qui indique clairement que la confiance du marché reste élevée. Pour les investisseurs, les personnes à la recherche d'une résidence secondaire ou celles qui envisagent de s'installer ailleurs, cette période offre un point d'entrée favorable sur un marché immobilier résilient et en pleine maturité.

Dans ce rapport, nous explorons les principales tendances immobilières du troisième trimestre 2025, les développements au niveau des villes, ainsi que les défis et les opportunités qui façonneront les mois à venir.

Analyse des performances du marché

Vue d'ensemble nationale

Selon le Local Markets Report (Q3 2025) de Tinsa, le prix moyen des logements achevés (neufs et revente) en Espagne a augmenté de +11,7% en glissement annuel et de +3,0% en glissement trimestriel. Corrigé de l'inflation, cela équivaut à une croissance réelle de 8,6 %, confirmant la trajectoire ascendante continue du marché immobilier espagnol.

La demande résidentielle reste forte, soutenue par la stabilité de l'emploi, l'amélioration de la confiance des consommateurs et la baisse des coûts hypothécaires. Les transactions immobilières ont augmenté de 7,6 % depuis le début de l'année, tandis que les prêts hypothécaires ont progressé de 18,7 % selon les notaires (et de 38,3 % selon l'INE), ce qui témoigne de la confiance des acheteurs.

Le marché de la location reste sous pression structurelle, l'offre étant inférieure à la demande. Ce déséquilibre maintient les rendements locatifs à un niveau attrayant, en particulier dans les zones urbaines et côtières à forte demande.

Performance par communauté autonome

Au troisième trimestre 2025, les prix résidentiels en Espagne continuent d'augmenter, Madrid, les îles Baléares et la Communauté valencienne étant en tête de la croissance :

• Madrid a connu la plus forte augmentation, avec des prix en hausse de +19,4 % en glissement annuel, bien que restant 21 % en dessous des pics historiques de la bulle de 2007.
• Les îlesBaléares ont suivi avec +14,8 % en glissement annuel, restant 7 % en dessous de leur maximum historique, reflétant la forte demande dans les zones touristiques.
• La Communautévalencienne a vu ses prix augmenter de 13,2 % en glissement annuel, maintenant une croissance solide par rapport à la moyenne nationale.

Les variations trimestrielles dans ces régions ont été comprises entre +0,5 % et +4,6 %, témoignant d'une dynamique constante sans contraction.

Dans l'ensemble, l'investissement immobilier en Espagne reste attractif grâce à une demande soutenue, une offre limitée et des conditions de financement favorables.

Développement dans les grandes villes

Les capitales espagnoles sont souvent à la tête des cycles du marché, affichant des variations de prix plus marquées et révélant les pressions sous-jacentes de la demande et de l'accessibilité dans les régions.

• Madrid: +19,5 % en glissement annuel à 4 664 €/m² - la ville la plus chère au niveau national.
• Barcelone: +7,4 % à 4 156 €/m² - maintien d'une croissance stable et mature.
• Valence: +17,1% à 2 519 €/m² - stimulée par une demande internationale croissante.
• D**'autres grandes villes** comme Séville (2 414 €/m², +12,4 %) et Malaga (2 731 €/m², +11,3 %) restent parmi les marchés les plus dynamiques.

Sept villes, dont Madrid, Valence, Malaga et Palma, ont désormais dépassé leur pic de prix de 2007, ce qui souligne la résilience du marché immobilier espagnol.

Principaux défis

Changements réglementaires et juridiquesAu troisième trimestre 2025, l'Espagne a introduit des réglementations plus strictes sur la gestion immobilière et les locations de courte durée (Tinsa, 2025). Le registre unique des locations de courte durée est devenu obligatoire, tandis que les réformes de la loi horizontale sur la propriété permettent aux associations de propriétaires de limiter les locations touristiques. Des mesures fiscales, telles que des taxes sur les logements vacants et des ajustements pour les grands propriétaires, sont à l'étude. Ces changements affectent à la fois les marchés nationaux et régionaux, y compris celui de Valence, et visent à équilibrer la demande touristique et l'accessibilité au logement.

Taux d'intérêt et accès au crédit hypothécaireLa baisse des taux d'intérêt au début de l'année 2025 a réduit les coûts du crédit hypothécaire, ce qui a soutenu une forte demande (Tinsa, 2025 ; Banco de España). Les ventes financées par des prêts hypothécaires ont représenté ~53% du total des transactions au troisième trimestre, avec un ratio prêt/valeur moyen national de 65%. Les ratios théoriques du service de la dette indiquent que certaines zones urbaines, dont Madrid, Málaga, Barcelone, Séville et Valence, exigent des ménages qu'ils consacrent 45 à 56 % de leurs revenus aux paiements hypothécaires pour l'achat d'une propriété standard. De futures augmentations de taux pourraient réduire l'accessibilité et ralentir le volume des transactions.

Principales opportunités

Demande croissante dans les villes secondaires

Au-delà de Madrid et de Barcelone, les villes secondaires telles que Valence, Séville et Malaga connaissent une forte croissance des prix et un grand intérêt de la part des acheteurs. Valence, en particulier, a vu ses prix résidentiels augmenter de 13,2 % en glissement annuel, ce qui reflète la popularité croissante des acheteurs nationaux et internationaux. Ces villes offrent des points d'entrée pour l'investissement immobilier en Espagne avec des rendements locatifs élevés.

Expansion du marché de la location à long terme

Le segment de la location à long terme reste robuste, stimulé par les contraintes structurelles de l'offre et la hausse des prix de l'immobilier. La demande locative continue de dépasser l'offre dans les centres urbains, ce qui maintient les rendements à un niveau attrayant. Les investisseurs qui se concentrent sur des revenus locatifs stables et à long terme peuvent en bénéficier, en particulier dans les villes dynamiques où la croissance démographique et l'urbanisation sont fortes.

Cette tendance est clairement visible à Valence, où les locataires locaux et internationaux recherchent de plus en plus des logements de haute qualité, gérés par des professionnels. Chez Landed, notre propre portefeuille d'appartements locatifs de courte et moyenne durée reflète cette demande constante - en maintenant un taux d'occupation élevé et des performances supérieures aux prévisions tout au long du troisième trimestre 2025.

L'un des appartements de court séjour gérés par Landed à Valence, reflétant la forte demande locative et la performance d'investissement de la ville.

L'afflux de nomades numériques et les locations de moyenne durée

Le travail à distance et la croissance des communautés de nomades numériques créent de nouvelles opportunités dans les locations à moyen terme, allant généralement de un à douze mois. Les villes côtières dotées de bonnes infrastructures, telles que Valence, Barcelone et Malaga, sont de plus en plus prisées par les travailleurs internationaux à distance. Les propriétés adaptées à la location flexible peuvent atteindre des rendements plus élevés que les locations conventionnelles.

Potentiel de rénovation et de valeur ajoutée

Le parc immobilier ancien des centres urbains offre des possibilités de rénovation et de valorisation. L'amélioration des appartements et des bâtiments pour les rendre conformes aux normes modernes peut augmenter de manière significative les revenus locatifs et la valeur de revente. Cette approche est particulièrement efficace dans les villes où l'offre est limitée mais où la demande reste forte.

Conclusion et enseignements pour les investisseurs

Le marché immobilier espagnol a connu une croissance robuste au troisième trimestre 2025, avec de fortes hausses de prix à Madrid, Barcelone, Valence et dans d'autres villes secondaires. L'augmentation de la demande, l'offre limitée de logements et les contraintes structurelles liées aux loyers favorisent à la fois l'appréciation du capital et des rendements locatifs attractifs. Des opportunités existent dans tous les segments : locations à long terme, séjours à moyen terme et projets de rénovation. Les villes côtières et à forte demande offrent des rendements stables, tandis que les villes secondaires présentent un fort potentiel de croissance. Le positionnement stratégique nécessite de surveiller les taux d'intérêt, les changements réglementaires et l'offre de logements. L'Espagne reste un environnement favorable à l'investissement immobilier jusqu'à la fin de l'année 2025, avec des rendements solides soutenus par les tendances immobilières du troisième trimestre 2025 et la confiance des acheteurs.