Analisi del mercato immobiliare spagnolo Q3 2025: Continua l'espansione sostenuta

Il mercato immobiliare spagnolo ha continuato la sua solida espansione nel terzo trimestre del 2025, estendendo la forte traiettoria ascendente registrata all'inizio dell'anno. Il clima, lo stile di vita costiero e la qualità di vita complessiva della Spagna continuano ad attrarre acquirenti nazionali e internazionali.

Dati recenti confermano che i prezzi delle abitazioni sono aumentati ancora notevolmente nel terzo trimestre del 2025, un chiaro segnale che la fiducia del mercato rimane alta. Per gli investitori, per chi cerca una seconda casa o per chi sta pensando di trasferirsi, questo periodo offre un punto di ingresso favorevole in un mercato immobiliare resiliente e in via di maturazione.

In questo rapporto esploriamo le principali tendenze immobiliari del terzo trimestre 2025, gli sviluppi a livello cittadino e le sfide e le opportunità che caratterizzeranno i prossimi mesi.

Analisi della performance del mercato

Panoramica nazionale

Secondo il Rapporto sui mercati locali di Tinsa (Q3 2025), il prezzo medio delle case completate (nuove e in rivendita) in Spagna è aumentato del +11,7% su base annua e del +3,0% su base trimestrale. Corretto per l'inflazione, ciò equivale a una crescita reale dell'8,6%, confermando la continua traiettoria ascendente del mercato immobiliare spagnolo.

La domanda residenziale rimane robusta, sostenuta dalla stabilità dell'occupazione, dal miglioramento della fiducia dei consumatori e dalla riduzione dei costi dei mutui. Le transazioni di case sono aumentate del 7,6% su base annua, mentre le accensioni di mutui sono cresciute del 18,7% secondo i notai (e del 38,3% secondo l'INE), a testimonianza della forte fiducia degli acquirenti.

Il mercato degli affitti rimane sotto pressione strutturale, con un'offerta inferiore alla domanda. Questo squilibrio mantiene interessanti i rendimenti degli affitti, soprattutto nelle aree urbane e costiere ad alta domanda.

Performance per comunità autonoma

Nel 3° trimestre del 2025, i prezzi delle abitazioni in Spagna hanno continuato ad aumentare, con Madrid, le Isole Baleari e la Comunità Valenciana in testa alla crescita:

• Madrid ha registrato l'aumento più consistente, con un incremento dei prezzi del +19,4% su base annua, anche se ancora inferiore del 21% rispetto ai picchi storici della bolla del 2007.
• Seguono le IsoleBaleari con un +14,8% su base annua, rimanendo comunque al di sotto del massimo storico del 7%, a causa dell'elevata domanda nelle aree a vocazione turistica.
• La ComunitàValenciana ha visto i prezzi aumentare del +13,2% su base annua, mantenendo una crescita solida rispetto alla media nazionale.

Le variazioni trimestrali in queste regioni sono state comprese tra +0,5% e +4,6%, mostrando uno slancio costante senza contrazioni.

Nel complesso, gli investimenti immobiliari in Spagna rimangono interessanti grazie alla domanda sostenuta, all'offerta limitata e alle condizioni di finanziamento favorevoli.

Sviluppo nelle grandi città

Le capitali spagnole spesso guidano i cicli di mercato, mostrando variazioni dei prezzi più marcate e rivelando le pressioni sottostanti sulla domanda e sull'accessibilità economica nelle varie regioni.

• Madrid: +19,5% a/a a 4.664 €/m² - la città più costosa a livello nazionale.
• Barcellona: +7,4% a 4.156 €/m² - mantenendo una crescita stabile e matura.
• Valencia: +17,1% a 2.519 €/m² - grazie all'aumento della domanda internazionale.
• Altre grandi città come Siviglia (2.414 €/m², +12,4%) e Malaga (2.731 €/m², +11,3%) rimangono tra i mercati più dinamici.

Sette città, tra cui Madrid, Valencia, Malaga e Palma, hanno superato i picchi di prezzo del 2007, sottolineando la resistenza del mercato immobiliare spagnolo.

Le sfide principali

Cambiamenti normativi e legaliNel terzo trimestre del 2025, la Spagna ha introdotto norme più severe sulla gestione degli immobili e sugli affitti a breve termine (Tinsa, 2025). Il registro unico per gli affitti a breve termine è diventato obbligatorio, mentre le riforme della legge orizzontale sulla proprietà consentono alle associazioni di proprietari di limitare gli affitti turistici. Sono in discussione misure fiscali, come le tasse sulle case sfitte e gli adeguamenti per i grandi proprietari. Questi cambiamenti riguardano sia il mercato nazionale che quello regionale, compresa Valencia, con l'obiettivo di bilanciare la domanda turistica con l'accessibilità degli alloggi.

Tassi di interesse e accesso ai mutuiIl calo dei tassi di interesse all'inizio del 2025 ha ridotto i costi dei mutui, sostenendo una forte domanda (Tinsa, 2025; Banco de España). Le vendite con finanziamento ipotecario hanno rappresentato circa il 53% delle transazioni totali nel terzo trimestre, con un rapporto medio nazionale prestito/valore del 65%. I rapporti teorici di servizio del debito indicano che alcune aree urbane, tra cui Madrid, Malaga, Barcellona, Siviglia e Valencia, richiedono alle famiglie di destinare il 45-56% del loro reddito al pagamento del mutuo per l'acquisto di un immobile standard. Futuri aumenti dei tassi potrebbero ridurre l'accessibilità economica e rallentare il volume delle transazioni.

Opportunità chiave

Crescita della domanda nelle città secondarie

Oltre a Madrid e Barcellona, città secondarie come Valencia, Siviglia e Malaga stanno registrando una forte crescita dei prezzi e un elevato interesse da parte degli acquirenti. Valencia, in particolare, ha visto i prezzi delle abitazioni aumentare del 13,2% rispetto all'anno precedente, a testimonianza della crescente popolarità tra gli acquirenti nazionali e internazionali. Queste città offrono punti di ingresso per gli investimenti immobiliari in Spagna con forti rendimenti da locazione.

Espansione del mercato degli affitti a lungo termine

Il segmento degli affitti a lungo termine rimane solido, grazie ai vincoli strutturali dell'offerta e all'aumento dei prezzi degli immobili. La domanda di affitti continua a superare la disponibilità nei centri urbani, mantenendo i rendimenti interessanti. Gli investitori che puntano su un reddito da locazione stabile e a lungo termine possono trarne vantaggio, soprattutto nelle città dinamiche in cui la crescita demografica e l'urbanizzazione sono forti.

Questa tendenza è chiaramente visibile a Valencia, dove gli inquilini locali e internazionali cercano sempre più alloggi di alta qualità e gestiti professionalmente. In Landed, il nostro portafoglio di appartamenti in affitto per brevi e medi periodi riflette questa continua domanda, mantenendo un'occupazione costantemente elevata e una performance superiore alle aspettative per tutto il terzo trimestre del 2025.

Uno degli appartamenti per brevi soggiorni gestiti da Landed a Valencia, che riflette la forte domanda di affitti e la performance degli investimenti della città.

Afflusso di nomadi digitali e affitti a medio termine

Il lavoro a distanza e la crescita delle comunità di nomadi digitali stanno creando nuove opportunità di affitti a medio termine, tipicamente da uno a dodici mesi. Le città costiere con buone infrastrutture, come Valencia, Barcellona e Malaga, stanno diventando popolari tra i lavoratori remoti internazionali. Gli immobili adattati alla locazione flessibile possono ottenere rendimenti più elevati rispetto agli affitti tradizionali.

Ristrutturazione e potenziale di valore aggiunto

Il parco immobiliare più vecchio nei centri urbani offre opportunità di ristrutturazione e strategie di valorizzazione. La riqualificazione di appartamenti ed edifici per soddisfare gli standard moderni può aumentare in modo significativo il reddito da locazione e il valore di rivendita. Questo approccio è particolarmente efficace nelle città in cui l'offerta è limitata ma la domanda rimane forte.

Conclusioni e indicazioni per gli investitori

Il mercato immobiliare spagnolo ha registrato una forte crescita nel terzo trimestre del 2025, con forti aumenti dei prezzi a Madrid, Barcellona, Valencia e in altre città secondarie. L'aumento della domanda, l'offerta limitata di alloggi e i vincoli strutturali legati agli affitti stanno determinando una rivalutazione del capitale e rendimenti locativi interessanti. Esistono opportunità in tutti i segmenti: affitti a lungo termine, soggiorni a medio termine e progetti di ristrutturazione. Le città costiere e ad alta domanda offrono rendimenti stabili, mentre le città secondarie offrono un forte potenziale di crescita. Il posizionamento strategico richiede il monitoraggio dei tassi di interesse, dei cambiamenti normativi e dell'offerta abitativa. La Spagna rimane un ambiente favorevole per gli investimenti immobiliari per il resto del 2025, con rendimenti solidi sostenuti dalle tendenze immobiliari in atto nel terzo trimestre del 2025 e dall'elevata fiducia degli acquirenti.